至于宣传,宁夏傣族自治区人民政府办公室公厅

2019-10-17 作者:综合其他   |   浏览(122)

发文单位:建设部

发文单位:宁夏回族自治区人民政府办公厅

文  号:建住房[2003]122号

文  号:宁政办发[2003]240号

发布日期:2003-6-12

发布日期:2003-12-10

执行日期:2003-6-12

执行日期:2003-12-10

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

各省、自治区建设厅,直辖市房地产管理局,新疆生产建设兵团建设局:

  各市、县(区)人民政府,自治区政府各部门、直属机构:

  《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》)已于2003年6月8日颁布,自2003年9月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》,依法加强对物业管理活动的监督管理,是各级房地产行政主管部门的一项重要职责。为了更好地贯彻《条例》,现将有关问题通知如下:

  《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》)已于2003年6月8日颁布,自2003年9月1日起施行。《条例》的颁布施行,为规范物业管理活动,保障业主和物业管理企业的合法权益,进一步促进物业管理行业的健康发展提供了法律依据。为保证《条例》的贯彻实施,结合我区物业管理工作实际,特做如下通知:

  一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义,认真做好《条例》的学习、宣传、培训工作

  一、认真学习宣传《条例》,不断提高对物业管理工作的认识

  《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定,并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行,将为维护物业管理市场秩序,规范物业管理活动,保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障;对于促进物业管理健康发展,进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

  近年来,随着我区房地产业的快速发展,物业管理工作取得了较好的成绩,物业管理覆盖面不断扩大。但由于各地发展不平衡,人们对物业管理工作的认识还有待进一步提高。各地要以《条例》的颁布实施为契机,采取有效措施,认真抓好《条例》的学习宣传,不断提高对物业管理工作的认识,使物业管理各方主体自觉遵守《条例》,依法保护自身的合法权益,促进全区房地产业的健康发展,把我区物业管理工作提高到一个新的水平。

  各级房地产行政主管部门要在当地政府的统一领导下,认真制定并组织实施《条例》的学习、宣传和培训计划。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传《条例》,通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习,通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种方式使物业管理企业、业主等物业管理有关主体深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义,自觉遵守《条例》,依法保护自身的合法权益。要特别加强物业管理行政执法人员的学习与培训,增强法制观念,切实提高依法行政水平。

  二、积极做好物业管理有关规范性文件的清理工作

  二、加快制定、完善与《条例》配套的部门规章、规范性文件和地方法规

  《条例》是我国第一部物业管理行政法规,各地、各部门要在广泛学习、宣传《条例》的基础上,对现行物业管理规章和规范性文件进行清理,与《条例》规定相抵触的内容,要抓紧进行调整和修改。同时,要从实际出发,研究制定配套实施细则和办法,保证《条例》在我区的全面贯彻实施。

  作为与《条例》配套的《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》我部即将印发,我部还将抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等其他配套的部门规章和规范性文件。鉴于各地在物业管理发展上的差异,《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定,具体办法授权省、自治区、直辖市制定。因此,为确保《条例》的顺利实施,各地要按照《中华人民共和国立法法》确立的原则,抓紧制定和完善当地的配套法规和实施细则,重点做好以下几方面的工作:一是已经出台物业管理地方性法规或规范性文件的,要及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改;二是对《条例》中授权地方制定具体办法的内容,要尽快作出规定;三是要根据《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》,研究提出当地具体贯彻落实意见。

  三、加强对业主大会工作的指导监督,切实维护全体业主的合法权益

  三、规范物业管理行为,推动物业管理的健康发展

  业主大会制度是《条例》确定的一项基本制度,是对原业主委员会制度的进一步完善。各市、县物业管理行政主管部门要积极与相关部门配合,做好物业管理区域内业主大会的筹备、首次业主大会召开的指导工作,组织具备条件的物业管理区域尽快召开业主大会,成立业主委员会,促进业主自我管理、民主协商机制的形成。要按照《条例》的规定,认真做好对业主大会和业主委员会的监督管理工作,规范业主大会和业主委员会的行为,维护物业管理相关主体的合法权益。

  与过去的有关物业管理方面的规定相比较,《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破,对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。各地要切实按照《条例》的要求,结合贯彻落实国务院关于整顿和规范房地产市场秩序的部署,抓好以下几个方面工作:一是重视和做好业主大会和业主委员会的组织建设工作,指导和监督业主决策机构的建立和运作。要通过规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,依法维护自身合法权益。二是鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离,积极推进物业管理项目招投标,监督物业管理企业做好物业承接验收工作,明确建设单位与管理单位的各自责任,从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时,建设单位和管理单位互相推诿的问题;三是建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制,查处物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务的行为;四是建立健全物业管理市场准入制度,把好市场准入关,查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为,清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业,整顿规范物业管理市场秩序。五是引导业主和物业管理企业增强合同意识,通过合同约定物业管理服务内容、服务质量和服务费用等事项,明确双方权利、义务和解决纠纷的方法,维护双方的合法权益。六是全面建立健全住房专项维修资金制度,没有建立或者没有按照标准建立专项维修资金的地方,要按照国家有关规定予以补建或补充,并加强使用管理。要对住房专项维修资金进行清理,坚决查处挪用行为,追缴挪用资金。

  根据《条例》,为保证业主在首次业主大会会议上的投票权合法有效和相关工作顺利开展,业主在首次业主大会会议上的投票权的确定按如下规定执行:同一物业管理区域内,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,其中,住宅物业按套计算,每套计一票;非住宅物业按业主拥有物业建筑面积计算,一百平方米以上的,每一百平方米计一票,单户不足一百平方米的计为一票。

  四、加强协调与配合,形成行政主管部门之间的执法合力

  四、规范前期物业管理,推行物业管理招投标制度,建立公平竞争的市场环境

  物业管理工作涉及面广,除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外,公安、财政、民政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责作了明确的规定。各级房地产行政主管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调,按照《条例》规定,各司其职,各负其责,切实履行好各自的职能。

  为了给物业管理招投标市场提供公平、公正、公开的竞争环境,住宅物业的开发建设单位要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。其中,投标人少于3个或者住宅规模较小的(具体标准由各市、县物业管理行政主管部门依据本地区实际情况确定),经物业所在地的市、县物业管理行业主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业。要严格依据《条例》赋予的行政管理职能,积极推行和规范物业管理招投标活动,完善对物业管理招投标制度的监督管理,建立业主和物业管理企业的双向选择机制,创造公平竞争的市场环境。

  五、依法行政,提高政府主管部门的工作水平

  五、建立健全物业管理市场准入制度,把好市场准入关

  按照行政管理体制改革的要求,《条例》对房地产行政主管部门提出了更高的要求。各级房地产行政主管部门要认真履行职责,转变管理思路,规范行政行为,要以《条例》的颁布实施为契机,进一步简化办事程序,提高管理透明度,提高办事效率,更好地发挥政府的指导、监督和管理作用。《条例》全面规定了物业管理相关主体的法律责任,各级行政主管部门及其工作人员作为行政执法机关和执法人员,要从依法行政和实现“三个代表”的高度认识和行使好法律赋予的执法权,增强工作责任心和依法办事的自觉性,认真履行职责,严格执法,严禁利用职务和工作上的便利索取他人财物,或者收受他人财物为他人牟取利益。一经发现上述情况的,依法追究相应责任。

  物业管理企业资质管理制度是《条例》的基本制度之一。对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是加强行政监督、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。各级物业管理行政主管部门要认真履行职责,严格按照国家和自治区关于资质管理的有关规定,切实把好准入关,坚决查处不具备资质或不具备相应资质的企业从事物业管理经营的行为;要认真清理管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会信誉不高的企业,进一步提高物业管理行业的整体素质。

  各地在贯彻执行《条例》中遇到的重要情况和问题,请及时告我部住宅与房地产业司。

  六、完善住房专项维修资金制度,保障物业管理的健康发展

  建设部

  建立住房专项维修资金,对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护,保证物业的正常使用,保障全体业主的共同利益具有十分重要的作用。各市、县人民政府要按照《条例》的规定,全面建立住房专项维修资金制度,并对住房专项维修资金按照业主所有、专户存储、专款专用实施管理。各市、县人民政府物业管理行政主管部门要对住房专项维修资金进行清理,坚决查处挪用行为,追缴挪用资金。

  二○○三年六月十二日

  七、各有关部门要相互协调,坚持依法行政

  物业管理工作涉及面广,各级物业主管、公安、财政、民政、价格等部门要按照《条例》规定,相互协调,相互配合,各司其职,各负其责,依法行政,切实加强对物业管理工作的监督管理。

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